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导读
所谓的“小产权房”一般是指，在农村集体土地上建设的，未办理相关证件、未缴纳土地出让金等费用的房屋，产权证也并非由国家房管部门颁发，而是由乡镇政府或村委会颁发。小产权房不是法律概念，而是事实概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。虽然国家政策杜绝城镇居民购买小产权房，但因小产权房的价格远远低于商品房，即使其存在流转受限以及购买合同存在被认定无效等风险，购买小产权房的人，无论是在乡村还是城市都有相当的规模。但当购买的小产权房屋面临拆迁时，购房合同的效力如何？购房人的权益又能否获得保障呢？案例研析
曾慧霞、黄新带均为佛冈县石角镇冈田村大围村民小组村民，并获得佛冈县人民政府颁发的集体土地使用证，土地所有权人均为大围村民小组，地类均为住宅用地，使用权类型均为批准拨用宅基地。2013年3月19日，曾慧霞、黄新带（甲方）与被告曾德坤（乙方）签订《合作兴建楼房合同》 ，乙方负责出资建楼的全部资金并将楼房建好。楼房建成后1-3层归甲方，第4层甲方由向乙方购买，5-9层归乙方所有，楼梯属公用楼梯，属各自的房屋各自都拥有出售、居住、出租等权利，同时合同双方约定，本工程不办理任何报建手续，直接施工。2013年4月15日，原告郑桂花（乙方）与被告曾德坤（甲方）签订《合资合作建房协议书》，约定由甲方负责兴建，乙方合资选购要该楼房的第五层。合同还约定，本楼房是合资楼性质，不能办理房产证，同时楼房交付给乙方使用后，产权归乙方所有，以后所有的事项均由乙方负责处理，以后如果政府征收或有开发商对本楼进行拆迁改造时，协商权以及补偿款项全部属乙方所有。（实质即为购房合同）
郑桂花交纳了购房款给被告曾德坤后至今，被告曾德坤没有交付涉案房屋给原告郑桂花使用。郑桂花诉至法院，请求确认双方签订的《合资合作建房协议书》无效，被告向原告返还购房款170000元及其利息。法院裁判
原、被告双方买卖“小产权房”的行为，违背了土地管理法的上述规定，不符合土地利用总体规划，擅自改变土地用途，扰乱了土地市场和房地产市场秩序。因此，原、被告双方签订的《合资合作建房协议书》无效。被告作为出卖人，明知其所出卖的房屋属于法律禁止流转范围，仍将涉案房屋出售给原告，主观上具有一定的过错；而原告签订该协议书时，明知涉案房屋为小产权房，无法办理房产证，仍与被告进行房屋买卖，其自身亦有过错，因此，原、被告对合同无效造成的各自的损失应当各自承担相应的责任。最终法院判决，《合资合作建房协议书》无效，曾德坤返还170000购房款给原告郑桂花（未支持利息）。争议焦点
小产权房买卖合同的效力问题以及合同认定无效后如何处理？律师答疑
首先，实践中并非所有小产权房买卖合同都会被认定为无效，当存在以下两种情况时，小产权房买卖合同是有效的：1.发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的小产权房买卖；2.将房屋出售给本乡以外的人员，并取得有关组织和部门批准的，也可以认定合同有效。其次，若购房合同被认定为无效，最直接的法律后果即为各自返还财产——将房屋退还给出卖人，出卖人退还购房款。但是买方还可以主张购房款相应的利息、合同约定的违约金和装修改建费。至于能够得到多大程度上的支持，取决于法院对双方过错的认定（如上述案例所示）。若购房者拟主张由于周边商品房房价上涨导致之前的购房款和现在重新购房需要支付的购房款之间差价损失的，除了过错认定外，法院也有可能会以小产权房无法上市交易所以无法评估价格为由，不支持购房者的差价损失赔偿。另外，关于在诉讼中小产权房拆迁补偿分割问题，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的规定，一般按照诚信、公平的原则进行分割。在广东省内，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十七条的规定，“农村宅基地上房屋买卖合同纠纷，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条的规定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋，合同被认定无效，买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的，人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获得利益，平衡买卖双方的利益。小产权房买受人在房屋升值和拆迁补偿上的利益会受到一定程度的保护”。由此可见，在广东省内，小产权房买受人在房屋升值和拆迁补偿上的利益会受到一定程度的保护。因此在实践中，按照公平补偿原则，在购房合同无效后，购房款原则上可以退。如果买受人在居住期间有过翻建或改建，原则上法院也会支持出卖人按比例承担翻建或改建的成本，然后综合考虑房屋用途、建造年限、使用情况等因素确定来补偿方案。当然，也会存在一些购房者将手中的购房合同加律师见证书（建议购房合同通过律师见证，增加公信力）交到旧改办公室，然后由原房东（产权人或被拆迁人）到旧改办公室签署放弃房产协议，最后由购房者和开发商签署拆补协议。最后，需要指出的是，当双方对小产权房房产的权属问题发生争议后，根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条的规定，“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉”，争议双方应当先行向人民政府提出协商处理，待有关人民政府的处理决定后再一发向法院提起诉讼。争议双方直接向人民法院提起诉讼的将依法驳回其起诉。“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十七条农村宅基地上房屋买卖合同纠纷，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条的规定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋，合同被认定无效，买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的，人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获得利益，平衡买卖双方的利益。