房东让租客强行搬离，后果竟是赔偿70万元？

【前言】

关于房屋租赁的那些事儿，一直以来是百姓关注的热点。租房过程中引发的纠纷也层出不穷。近日一起房屋租赁纠纷，在该事件中房东和租客对租期的理解出现巨大分歧，双方协商未果最终闹上了法庭。由于房东已将房子出售且已过户，如不能赶在4月15日之前交房的话，就得向买家赔付69.9万元的违约金。那么，房东在出租房屋时，需要注意哪些法律问题呢？

一、案情简介

房东出售房子且过户，强行让租客搬出去，若不能让租客搬出去，将会承担70万元违约金！

由于房东已将房子出售且已过户，如不能赶在4月15日之前交房的话，就得向买家赔付69.9万元的违约金。但是租客坚持认为双方此前口头达成的半年续租协议有效，要求租住到7月11日。

【事情经过】

两年前，房东陈先生将杭州外东山弄的一套房子出租给了万先生一家。合同约定房租5300元/月，一季一付，租期两年，自2019年1月12日至2021年1月11日。

2020年8月，房东陈先生决定卖房。

2020年10月12日，租客万先生向房东提出了续租半年的意愿，即租住到2021年7月11日，房东也表示同意。

2021年1月5日，房东陈先生告知租客不打算续租，要不住到1月底或者年底（春节前）。租客表示之前说好的续租半年现在突然出现变化，需要时间准备。

2021年1月10日，房东陈先生告知之前的两年租期（2019年1月12日至2021年1月11日）已满，考虑要收回房子。租客表示会努力搬走，但找地方需要时间。

2021年1月13日，房东陈先生要求租客续交房租，并收下租客转账支付的3个月租金（15900元）。

2021年1月26日，房东陈先生找到了买家。当天晚上，双方签订了买卖合同，约定交房时间为2021年4月15日。“房东希望租客尽快搬走，并退回15900元房租（房东当天已与买家签订了卖房合同）。

2021年1月31日，房东陈先生告知租客最晚可以住到2月底，否则要产生巨额赔偿金（逾期交房赔付给买家）。租客表示不同意，要住到2021年4月11日。

此时的陈先生，从万先生强硬的语气中已经感受到了事态的严重性。2月4日的一次冲突，更让双方的矛盾彻底激化。当天晚上，陈先生上门协商，再次要求万先生2月底搬走。双方发生了激烈争执，最后还惊动了110。

此案件于3月18日，进入诉讼阶段，在X湖区人民法院开庭。

在多次协商未果有的情况下，房东陈先生担心租客不能赶在4月15日之前搬走，遂将租客起诉到法院。要求租客搬走并支付1月12日之后实际租住期间的房租。

法院开庭之前，3月7日，陈先生约万先生谈了一次，原本是希望心平气和地把这件事协商解决了。陈先生是希望减免万先生一个月房租，再补偿一点搬家费和中介费。但是万先生的要求是赔偿8个半月房租。也就是说，如果接受这个赔偿要求的话需要5万元左右。由于觉得万先生是狮子大开口，陈先生拒绝了，双方再次不欢而散。

【法院裁判结果】

法院支持3个月续租期

租客可获赔1个月房租

租期何时结束，是本案的核心问题。庭审中，房东主张租期2021年2月28日结束，而租客则主张租期2021年7月11日结束。

【法院裁判认为】

法院认为，租客一次性支付了3个月的房租，房东也没有在合理期限内提出异议，故租客有权租住到2021年4月11日。鉴于房东已将3个月的房租退还给租客，租客须向房东支付续租期间的房租，总共15900元。

如果租客提前腾空返还涉案房屋，在折抵租金5300元后再按每日176.67元折抵相应租金。也就是说，如果租客同意提前搬走，是有权获赔违约金的（1个月房租也即5300元）。因为房东提前收房，属于违约行为。

【案件后续】

租客不服判决打算上诉！

法院判决租期到2021年4月11日结束，而房东与买家约定的交房日期是2021年4月15日，完全赶得上。因此，房东陈先生愿意接受这一判决结果。

不过，这事远没有结束。4月1日下午，实在沉不住气的陈先生主动给万先生打了一个电话，得到了一个对他来说无异于是晴天霹雳的答复：“我要上诉，依法维护自己的权益。”

该案陈先生表示，如果租客不肯搬走导致产生69.9万元的违约金，那么他只能再打一场官司，要求租客来承担这笔损失。

一旦租客上诉，那么二审判决下来最快也要几个月之后了，陈先生肯定无法按时交房，也就是说69.9万元的违约金赔定了。如果陈先生起诉万先生要求赔偿，那么这又是一场漫长的官司。而对陈先生颇为不利的是，有律师认为法院未必会支持陈先生的诉讼请求。

二、房东在出租房屋——需要注意哪些法律问题？

该案最终结果如何我们将拭目以待，但是，从本案我们可以看到在房屋租赁过程中，作为房东也是承担着很大的法律风险的。
《民法典》租赁合同章共 32 条。其中，房东需要特别注意的有以下几个方面：

1.设立居住权的房屋不能租！
《中华人民共和国民法典》第366条：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
《中华人民共和国民法典》第369条规定：居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

也就是说，一旦该房屋上被设立了居住权，则该房屋不能被出租，如果已经就该房屋签订了租赁合同，则该租赁合同因违反《中华人民共和国民法典》第369条规定而无效。如果房东明知设定居住权仍然出租，则需要承担相应违约责任。

2.出租人发现房屋被转租应及时提异议，时间仅为6个月
《民法典》716条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。第718条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在六个月内未提出异议的,视为出租人同意转租。

现在有不少二房东，将自己承租的房屋转租给第三人，自己收取租金差价。如果没有经过出租人同意，这种转租是可以被解除的。但是如果房东知道对方转租，并且在六个月内未提出异议的，视为同意转租。
这里面其实涉及到了一个很重要的法律知识。如果租约还没到期，并不像大多数房东认为的那样，赔一个月房租就可以了事。作为守约方的租客，既可以选择接受违约金赔偿，也可以选择住到租期结束为止。

3.租房人享有优先租赁权
《民法典》第734条 租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的, 原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
因此，租赁期满，作为房东如果继续出租房屋，应先告知承租人，在同等条件下，优先出租给承租人，否则视为违约。承租人可以要求相应的赔偿。

4.买卖不破租赁
《民法典》第725条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
如果租约还没到期，并不像大多数房东认为的那样，赔一个月房租就可以了事。作为守约方的租客，既可以选择接受违约金赔偿，也可以选择住到租期结束为止。
在本案中，正是由于出租人在租约没到期的情况下和第三方签署了买卖合同，才导致了上述赔偿风险。
注：本案中，虽然后面续租没有正式书面协议，但有双方微信且承租方向出租方支付了租金，所以也已经达成了续租的合意。

5.承租人对房屋享有优先购买权
第726条 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租 人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或 者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的,视为承租人放弃优先购买权。
第727条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖五日前通知承租 人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。
第728条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形 的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是,出租人与第三人订立的房屋买卖合同 的效力不受影响。

根据上述规定，除非是将房屋转让或出售给房屋按份共有人或近亲属，出租人出卖租赁房屋的，一定要在签房屋买卖合同之前的合理期限内通知承租人，并且在承租人放弃优先购买权后方可和其他方正式签订房屋买卖协议。否则将可能承担巨额赔偿责任。
从这一点来说，在本案中，如果出租人在签订买卖合同之前通知承租方，和承租方达成包括放弃优先购买权、退租、收房等方面的正式协议，就可以避免目前这样被动的局面。
甚至，如果当时承租方没有放弃优先购买权的话，还可能被再要求房东承担这部分的赔偿责任。

三、租房的那些雷

【雷区一】日常生活设备质量不合格

基本案例

小李在租房APP上找到一个看似家电设施齐全、租金还不高的房子，而且这个租房app还可以提供“云看房”服务，解决了小李的需求。在线上看房之后，小李觉得屋里设施齐全、环境整洁，再加上中介人员的强烈推荐，小李很快签约入住。不料，入住当天就被漏电的热水器电伤。

【维权指南】

侵权、违约、行使撤销权，双重主体多重维权

 No.1向质量不合格产品的生产者、销售者提起侵权之诉 

《民法典》第一千二百零二条规定

因产品存在缺陷造成他人损害的，生产者应当承担侵权责任。

《民法典》第一千二百零三条第一款规定

因产品存在缺陷造成他人损害的，被侵权人可以向产品的生产者请求赔偿，也可以向产品的销售者请求赔偿。

《民法典》第一千二百零五条规定

因产品缺陷危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求生产者、销售者承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

产品责任实行无过错责任原则。除了法定免责事由外，无论缺陷产品的生产者、销售者主观上是否存在过错，都应当承担相应的赔偿责任，被侵权人可以要求产品的生产者或销售者分别或共同赔偿相应损失。但需注意的是，虽然被侵权人不需证明究竟是生产者还是销售者存在过错，但需证明该产品存在缺陷，即证明产品不符合相关国家标准、行业标准、不具备相应的使用性能或不符合在产品或包装上注明采用的产品标准等。另外，对于发现的产品质量问题，除了诉讼，还可以通过电话、信函等方式向市场监管部门进行投诉，列明投诉方及被投诉方的基本情况、具体的投诉内容、相关证据、具体的投诉请求等，便于相关部门尽快查处纠正，避免类似事件再次发生。

No.2依法行使撤销权或要求中介公司承担违约责任

如果中介公司为了促成签约而隐瞒房屋设施的真实情况则构成欺诈，被侵权人有权行使撤销权。《民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺”。第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

即使双方已经完成线上签约，被侵权人也可以中介存在欺诈行为为由向人民法院或者仲裁机构请求撤销和中介公司所签合同，该房屋租赁合同自始无效，租客可要求中介公司退还已经交纳但未实际使用的房屋租金、押金及燃气费、上网费、电费、保洁费等相关费用。但需要注意的是，撤销权的行使有法定时间限制，被侵权人应在知道中介公司存在欺诈行为之日起一年内行使撤销权，否则撤销权消灭。

如果没有及时行使撤销权，还可以要求中介公司承担违约责任，这是另一条救济路径。

《民法典》第五百七十七条规定

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

因中介公司隐瞒房屋设施真实情况，未适当履行合同义务，故中介公司应当承担相应的违约责任。

【雷区二】甲醛超标

基本案例

小明毕业后租住了一间房屋，但在入住三天后出现了颈部肿大、咳嗽、头晕、头痛等症状，经医院检查怀疑其甲醛中毒。小明委托甲醛检测机构对其租住房屋进行全方位检测，经鉴定该房屋内甲醛超标，小明和中介交涉无果，遂将中介诉至法院。

【维权指南】

承租人可依法行使合同解除权

《民法典》第七百二十四条规定：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。

《民法典》第七百三十一条规定

租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

遇到甲醛超标的情况，我们需第一时间委托具有专业资质的鉴定机构做专业检测，如果鉴定结论表明甲醛含量超标且已经达到危及人身健康的浓度标准，则证明该房屋空气质量不符合我国《室内空气质量标准》相关规定，不具备房屋（住宅）使用条件，承租人可以行使法定解除权依法解除合同并要求退赔相应费用。

【租房前注意】

为了防止出现上述案例中的“闹心事儿”，租房前请务必实地考察以下四个方面 ：

1.考察中介公司资质

中介服务机构必须具有相应资质，其必须领取合法营业执照并到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。签约之前，可以实地考察一下中介公司的实体门店，看其有无在醒目位置公示营业执照和备案证明文件、服务项目及标准、收费项目及依据、信用档案查询方式、政府主管部门或者行业组织制定的房屋租赁合同范本等材料，以确认中介公司资质。

2.考察租赁合同条款

基于民法意思自治原则，对于合同纠纷，法院优先审查的是双方的约定条款。首先，线上签约要谨慎，必须先核查线上签约文本与书面租赁合同条款是否一致，避免引用合同条款时出现争议。另外，在签署租赁合同之前，必须要注意租金标准、租赁期限、双方权利义务及违约责任条款是否和之前协商结果保持一致，特别是违约责任部分，一定要看清楚有无违反公平原则加重承租人义务、排除承租人主要权利的格式条款。

3.考察房屋设施

为了租到一个舒适且安全的居住环境，需现场考察房屋设施是否齐备、家居家电质量是否合格，尤其是空调、热水器、微波炉，经协商可实际试用确保无问题，而且要关注有无3C认证、是否是知名品牌、是否有三包服务等。如发现电器质量有瑕疵，要及时和中介沟通并保留沟通证据。

4.考察同住人员

近期网上爆出女生在合租房内共同浴室洗澡时，男性室友破门而入并逗留许久的新闻。为了解租客情况，实地看房是最保险的方式。另外，如果真的遇到“破门而入”的室友，有权以侵犯隐私权为由要求室友承担赔礼道歉、赔偿精神损害抚慰金等民事法律责任，如果情节严重，侵权人还可能涉嫌寻衅滋事犯罪。