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《借款合同》此条约定无效，借款人无需承担还款责任！
一、案例索引
（2019）最高法民再245号，王X诚、王X博金融借款合同纠纷再审民事判决书
此案历经一审、二审改判、再审撤销，系由最高法院审判委员会讨论决定，并于2021年1月7日公开发布，具有很强的指导性和典型性。
二、案件当事人
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王X诚、王X博、王X宝。
被申请人（一审原告、二审上诉人)：中国XX银行股份有限公司XX省分行。
一审第三人、二审被上诉人：青海XX房地产开发有限公司。
【基本案情】
王X诚等三人再审事实和理由：
二审判决王X诚等三人承担建行XX分行剩余贷款本息还款责任错误。
首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同和担保贷款合同解除，应由出卖人返还收取的购房贷款本金及利息。另案生效判决已确定XX公司就合同解除时的剩余贷款本息向建行XX分行承担还款责任，对该责任认定不应再有争议。其次，在案涉《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）履行过程中，王X诚等三人在客观上既不控制贷款，也未使用贷款，全部款项由建行XX分行依按揭贷款模式流程直接转给了XX公司。在XX公司违约导致购房合同及借款合同解除、王X诚等三人无任何过错的情况下，在购不到房的同时还要成为建行XX分行的债务人，既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景，也不符合按揭贷款商业模式的价值安排。建行XX分行辩称：
首先，借款合同关系发生在建行XX分行与王X诚等三人之间。案涉《借款合同》第十九条约定：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款具有清理结算条款的性质，《借款合同》解除，不影响该条款的效力，王X诚等三人应当按照该条约定向建行XX分行承担归还剩余贷款本息的责任。
其次，《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定商品房买卖合同及担保贷款合同解除后出卖人归还购房贷款，从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款。本案中，XX公司未根据王X诚等三人的委托向建行XX分行还款，相应的还款责任仍应由王X诚等三人承担。
【裁判理由】
最高法院认为，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王X诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。
关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”
本案中，因XX公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。根据前述规定，应由出卖人XX公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行XX分行，王X诚等三人不负有返还义务。
关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题
案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”该条款系建行XX分行为重复使用而提前拟定的格式条款。
在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，建行XX分行拟定该条内容，意味着要求王X诚等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王X诚等三人的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王X诚等三人不具有拘束力。
关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题
本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王X诚等三人支付房款，XX公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，建行XX分行将王X诚等三人所贷款项直接支付给XX公司，XX公司实际用款。王X诚等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王X诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。
但本案中，因XX公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：XX公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王X诚等三人支付的首付款及建行XX分行按揭贷款；建行XX分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对XX公司、王X诚等三人的债权；王X诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王X诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。
综上，建行XX分行请求王X诚等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王X诚等三人承担。王X诚等三人的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，本院予以纠正。
三、法律依据补充
借款合同的变更是指借款合同签订之后尚未完全履行之前，双方当事人协商一致依照法定的条件和程序对原合同的内容进行增加或者减少。借款合同的解除是指借款合同没有履行或者没有完全履行之前，双方当事人协商一致依照法定的条件和程序终止合同关系。
借款合同在下列情况下，可以变更或解除：
第一，订立借款合同所依据的国家计划及有关的概算、预算经原计划下达机关批准修改或取消的;
第二，工程项目经原批准机关决定撤销、停建或缓建的;
第三，借款人经国家批准决定关闭、停产、合并、分立或转产，确实无法履行借款合同的;
第四，由于不可抗力或意外事故，致使借款合同无法履行的;
第五，在借款合同履行过程中，确因决策不当，继续履行将造成损失浪费的。
借款合同变更解除注意事项
借款合同变更或解除时应注意的问题有以下几个方面：
第一，合同变更或解除的承办人应具有合法资格。合同的变更或解除产生的后果是在合同当事人之间产生新的民法典法律关系或消灭原有的法律关系。尽管合同当事人资格因在签订时已经审查确定，变更或解除时可不必审查，但承办人的资格仍应审查。因为在现实生活中，合同承办人因情况变化是会发生变化的。审查承办人的资格，如果是法人的法定代表人或非法人组织的负责人，审查能证实他们真实身份的证明、证件即可，如果单位授权所属职能部门负责人、业务人员或者外单位人员承办，要有正式、完备的授权委托书，否则按无权代理处理。
第二，合同一方的承办人、法定代表人发生变动，不得因此而变更或解除合同。因为合同原承办人或原法定代表人经办的合同不是为他们个人，而是为单位签订的，合同的义务人应是单位而不是他们个人。只要原法人单位还存在，无论承办人、法定代表人有什么变动，原合同不能变更或解除。
第三，借款合同的保证人只对经他同意、签字(盖章)的保证内容承担担保责任。如果借款合同双方当事人未经保证人同意而变更借款合同，如延期还款、增加贷款等等，应视为保证合同解除，保证人不再承担变更后的借款合同的担保责任。借款合同的保证人应特别注意此点，防止被借款合同双方当事人擅自加重担保责任，承担本不应承担的责任。
第四，借款合同变更或解除时，借款人已经占用的借款和应付的利息，除国家另有规定的以外，应按原借款合同的规定偿付。
第五，在变更协议达成之前，原借款合同依然有效。在此期间的任何不履行或不适当履行合同的行为，均属违约行为，应承担违约责任。违约方不得以变更后合同的规定为借口，逃避责任。
第六，借款人由于关闭、停产而确实无法履行合同时，贷款人应督促和协助借款人处理财产和债务，处理的结果，除了按国家规定用于人员工资和必需的维护费用外，首先应用于偿还借款。
第七，双方当事人(往往是承办人)就合同的变更或解除进行协商，一般应采取书面形式。双方往来的文书、电报等，只要足以证明双方当事人就变更或解除合同已达成一致的协议，也可视为是书面合同的组成部分。
第八，借款合同的变更与解除也应与借款合同订立一样，必须经双方协商一致。如果合同一方当事人是在对方胁迫、欺诈等情况下，违背自己真实意思而作出变更或解除借款合同的行为，依法应认定无效。
第九，合同当事人一方发生关闭、停产、转产的，承办人应注意审查其关、停、转是否依法进行，是否经原登记主管机关进行变更登记，或经有关主管机关指定或批准，若不按规定办事，自行关、停、转的，不能作为变更或解除合同的理由。若要求破产的，应依破产法规定办理，清理完债权债务后，由人民法院依法宣告破产的，准许变更或解除合同。
第十，合同承办人应注意变更或解除合同的期限。变更或解除合同的建议或答复，在双方协议的期限内或有关业务主管部门规定的期限内提出。双方协议的期限，是指双方在原合同中规定变更或解除合同的建议和答复的期限;没有约定期限的，就按有关合同的条例规定办理;双方提出变更或解除合同协议的时间和对方答复的时间，只有符合了双方约定、业务主管部门规定或法律规定的期限的才合法有效，否则，违反的一方要承担违约责任。