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“房子归你，但你也住不了”！首例“居住权”案件宣判了！

【前言】

妻子生前立下遗嘱
婚前的房子赠与弟弟但丈夫李先生仍可常住
但前段时间
李先生发现妻弟把房子挂网上出售
这会影响自己居住吗？

一、案例——妻子将房子赠与弟弟许诺丈夫李先生仍可居住
2006年，李先生与许女士结婚，婚后未生育子女。20062014年1月，患病的许女士立下遗嘱，表示自己过世后，将她和李先生住的房屋赠与其弟许先生，但李先生再婚之前仍可居住

2016年初，许女士病逝后，许先生与李先生为许女士遗产对簿公堂。经查，这套房屋为许女士婚前财产。 2006年，李先生与许女士结婚，婚后未生育子女。2016年11月，洪山区法院判决该房屋归许先生所有，李先生拥有该套房屋的居住使用权。判决后，李先生一直居住在该套房屋内，许先生未曾打扰。

2021年1月1日，民法典正式实施，物权编新增了居住权相关规定。居住权可以通过合同方式设立，也可以通过遗嘱方式设立。无论是通过合同还是遗嘱方式设立居住权，都应当向登记机构申请居住权登记，这既是对居住权人自身权利的有效保护，也可以避免设有居住权的房屋在后续买卖过程中可能出现的一些法律风险。

今年初，李先生发现自己住的这套房子被妻弟许先生挂在某网络平台出售，担心房子被卖了以后影响自己继续居住，他连忙拿着判决书来到洪山区法院执行局，申请居住权强制执行。法院于2月26日作出执行裁定，将该房屋的居住权登记在李先生名下。
据悉，这是民法典颁布实施后，武汉首例居住权执行案件。

3月3日，洪山区法院执行人员来到洪山区政务服务中心，在不动产登记窗口向工作人员递交了该案的执行裁定书和协助执行通知书，请不动产登记部门配合李先生办理居住权登记。2006年，李先生与许女士结婚，婚后未生育子女。8日下午，代理律师陪同李先生拿着身份证明和法院的执行裁定书等材料，到洪山区不动产登记窗口申请居住权登记。目前，该居住权登记已按规定办理完毕。

二、买二手房千万要注意这一点
2006年，李先生与许女士结婚，婚后未生育子女。承办法官接受记者采访时提醒，居民个人购房时也应当注意，在不动产登记机构查询自己有意购买的房屋是否登记有居住权，以免出现“房子归你，但你住不了”的情形。

居住权是自然人依据合同或遗嘱而取得的，在他人享有所有权的房屋上为满足生活居住需要所设立的一种享有占有、使用权能的用益物权。其除了包含老百姓日常生活中所理解的“对于房屋居住的权利”之外，其在设立和使用中还存在诸多额外的限制。因此，正确理解“居住权”的内涵和外延，准确把握其特色，对于恰如其分地发挥此种新增用益物权的作用，妥善解决百姓日常生活中可能遇到的难题，非常具有必要性。

三、居住权法律依据

居住权的设立是否应经过登记?如何设立居住权?

《民法典》第三百六十八条规定 设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权作为一种用益物权，是一种绝对权利。居住权人对房屋具有较强的管领力和支配力，能够基于物权请求权保护自己的权利。通过登记而设立居住权，居住权就具有了对世性，能够对抗第三人，当事人利益可得到最大程度的保护。

比如，如果房屋存在居住权登记，即使所有权人出卖房屋，居住权人的居住权也可对抗新的受让人，尽可能避免因所有权人对房屋的处分而造成居住权无法实现。《民法典》第三百六十七条规定 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的条件和要求;(四)居住权期限;(五)解决争议的方法。第三百七十一条规定 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

居住权可以通过订立书面合同的方式或者遗嘱方式进行设立。《民法典》第三百六十七条规定了居住权合同一般应当包括的条款，姓名或名称、住所、位置、条件和要求、期限、争议解决方法，但并非强制性条款，当事人可以根据实际情况自己进行增减。

四、居住权的登记办理手续

 1.设立的时间点

 根据《民法典》第十四章居住权的相关内容分析可知，居住权的设立可大致分成房屋所有权人在世的时候直接设立和以遗嘱形式进行设立。

2.发生物权效力的时间

针对这个问题，也需要分成两种情况来分析。如果是房屋所有权人在世的时候直接申请设立的，根据《民法典》第368条的规定是登记设立。

而针对以遗嘱方式设立的呢，是登记生效？还是房屋所有权人死亡时直接发生物权效力？笔者认为应当还是登记生效。具体理由如下：

（1）居住权是用益物权，除非法律特别规定，如《民法典》第333条规定“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”之类的，否则都应当按照一般规定，即登记设立的原则。

（2）死亡即发生权利变动的原则是以原权利已经合法存在为前提的，如所有权、土地使用权等已经合法建造或者合法登记后发生继承的。而以遗嘱形式来设立的居住权并不符合此类的情形，并且《民法典》第369条还明确规定“居住权不得转让、继承。”因此笔者认为，其本质上是以遗嘱的形式给房屋所有权人确定了一个配合办理居住权的义务和居住权人要求继承人配合办理相应居住权的权利。

3.居住权需提供的原因文件

根据《民法典》第367、371条规定，结合《民诉法》的相关规定，申请居住权的原因文件可分次三种，即居住权合同、包含居住权的遗嘱、明确居住权的生效法律文书。

4.居住权办理程序

根据以上内容分析，居住权办理的一般程序为房屋所有权人和居住权人双方共同提出申请；如以遗嘱方式设立的，则可在办理房屋所有权继承的时候一并提出申请或者分别办理。

需要特别注意的是，以遗嘱方式设立的，如现房屋所有权人与居住权人有纠纷，即其不认可居住权设立的，则应当先通过诉讼解决后再行办理相应的居住权登记。

五、居住权风险所在

居住权制度的设立，能够保障部分弱势群体的权益，特别是充分保障“以房养老”等社会养老方案中老年人的居住权利，但也必将对房地产市场带来正反两方面的影响。预测其带来的风险主要有以下几方面：

1.以购买或继承等方式受让的住宅，如果登记有未到期的居住权，房屋所有权人是不能实际居住使用的，必须依法优先保护居住权人的合法权益。而且与租赁权最长为20年不同，居住权的期限可长可短、甚至可以终生，而且是以无偿为设立原则的物权。

当前，在房住不炒、房价趋稳的大背景下，无论在哪里，这样一套被阉割了实际居住权的房子不知还有多少吸引力？

2.限制了住宅租赁权的设立。居住权人不得出租房屋，但房屋所有权人同意的除外；房屋所有权人有权出租房屋，但由于居住权的存在，客观上不能实现，只能导致自己违约。

问题是：先有房屋租赁合同，可否再登记居住权？

这要看该房屋租赁是否登记，是否具有对抗第三人效力。若房屋租赁已登记，登记部门应不再进行居住权登记；否则，可以再登记居住权。

3.限制了抵押权的行使。若先有登记居住权，再抵押房屋，抵押权虽然成立，但行使抵押权时，应当考虑居住权人的权利，从而影响拍卖、变卖。但先有抵押，再登记居住权的情形除外。

4.不确定性潜在风险增多。如居住权与所有权分离，那么新设居住权的房子，其入学权益、落户权益归谁所有？未来一旦开征房产税，到底该由居住权人缴纳还是所有权人缴纳？居住权期限过长导致所有权的权能受限，其体系如何进一步完善？等等。